Pengetahuan Simpel Ide Highest And Best Uses Analysis

Pengetahuan Simpel Ide Highest And Best Uses Analysis

Highest And Best Use Study Analysis seterusnya dicatat analitis HBU sebuah ide yang paling dikenali dalam sektor management asset real properti, baik pada hal optimasi asset atau penilaian asset. Apa sebetulnya analitis HBU itu? Beberapa literatur mengatakan jika analitis HBU ialah analitis pada kegunaaan terbaik dan paling tinggi dari satu sektor tanah kosong (vacant land) atau tanah yang dipandang kosong (land as vacant).

Analitis ini mencakup empat hal dasar yakni, analitis kelaikan secara fisik (physically feasible), analitis kelaikan secara ketentuan (legally permissible), analitis kelaikan secara keuangan (financially feasible), dan analitis keproduktifan yang optimal (maksimally productive). Sebuah property disebutkan sudah penuhi persyaratan Highest and Best Use Study jikamana secara fisik bisa saja, diizinkan secara ketentuan, pantas secara keuangan, dan bisa memberi hasil yang paling optimal.

Analitis kelaikan secara fisik terkait dengan apa satu property (bangunan) atau alternative property pantas untuk dibangun di atas satu sektor tanah tertentu dengan karakter tanah yang tertentu juga. Karakter fisik tanah berbentuk lokasi, luas, wujud, kontur, atau karakter tanah benar-benar punya pengaruh pada alternative properti yang bisa diperkembangkan di atasnya. Secara simpel, sebuah hotel berkelas tidak pantas dibuat di atas tanah yang luasnya cuman 3.000 m2. Tetapi, tanah dengan luas 3.000 m2 berlebihan untuk dibuat sebuah tempat tinggal. Sebuah mall mustahil dibuat di luar kota yang sepi dari customer. Sebuah pabrik kayu misalkan, tidak pantas dibangun di pusat perkotaan. Peningkatan property yang tidak mempertimbangkan karakter fisik tanah yang hendak diperkembangkan bisa mengakibatkan property yang dibuat jadi tidak maksimal.

Analitis kelaikan secara ketentuan terkait dengan apa satu property atau alternative property yang hendak diperkembangkan di atas satu sektor tanah tertentu disokong atau diizinkan oleh ketetapan ketentuan yang ada. Ketetapan ketentuan berbentuk zoning (alokasi tanah), KDB (Koefisisen Dasar Bangunan), KLB (Koefisisen Luas Bangunan), ketinggian optimal bangunan, sempadan jalan dan ketetapan mengenai Gagasan Umum Tata Ruangan/Daerah (RUTR/W) yang lain dan ketentuan terkait dengan jalan raya dan lingkungan hidup benar-benar punya pengaruh pada alternative property yang bisa diperkembangkan.

Analitis kelaikan secara keuangan terkait dengan apa property atau alternative property bisa menguntungkan atau penghasilan bersih (net penghasilan) yang positif. Analitis ini umumnya dilaksanakan sesudah dua analitis yang pertama tertera di atas dilaksanakan. Untuk tentukan kelaikan secara keuangan, perlu diestimasi dan diekspektasikan dari tiap prospektif manfaat terbaik dan paling tinggi. Prospect masa datang bisa diestimasi dengan memperbandingkan dengan property semacam yang telah jalan. Analitis pasar, micro dan makro ekonomi benar-benar dibutuhkan. Seterusnya, beberapa hal yang harus juga jadi perhatian ialah berkenaan penghasilan prospektif (potential income), tingkat kekosongan (vacancy rate), ongkos operasi (operating cost), penghasilan bersih (net income), dan tingkat pengembalian (potongan harga rate/capitalization rate). Sebuah property disebutkan pantas secara keuangan jikamana bisa memberi penghasilan bersih yang positip. Berapa besar penghasilan bersih yang bisa disebutkan pantas benar-benar bergantung pada opsi masing-masing investor.

Analitis yang paling akhir dalam analitis HBU ialah analitis produktifitas yang optimal. Sebuah property atau alternative property disebutkan mempunyai keproduktifan yang optimal jikamana mempunyai parameter keuangan yang lebih bagus dibandingkan property atau alternative property yang lain. Parameter keuangan yang umumnya dipakai ialah Net Present Nilai (NPV), Intern Rate of Return (IRR), Payback Period, Return on Investment (ROI), Keuntungan Biaya Ratio. Jikamana dua ataupun lebih alternative property sama memberikan hasil analitis pantas secara fisik, diizinkan secara ketentuan, dan pantas secara keuangan, karena itu alternative property yang penuhi persyaratan HBU ialah alternative property yang mempunyai parameter keuangan yang lebih bagus dibandingkan alternative property yang lain.

Pertanyaan setelah itu bagaimana implementasi analitis HBU dalam praktik baik pada kerangka optimasi asset atau penilaian asset? Dalam kerangka optimasi asset, analitis HBU dikerjakan dengan benar-benar detil. Beragam alternative property yang bisa diperkembangkan ditelaah dan dikaji secara dalam sebelumnya terakhir diputuskan satu alternative yang terbaik dan dipandang sudah penuhi persyaratan HBU. Analitis pasar, micro dan makro ekonomi jadi ulasan yang harus. Bisa disebutkan, analitis HBU sebagai pre feasibility studi saat sebelum study kelaikan yang sebenarnya digerakkan.

Bagan Optimasi Asset

Dalam kerangka penilaian asset, analitis HBU umumnya dilaksanakan lebih simpel. Dalam masalah ini, wajarnya analitis HBU lebih ditegaskan pada analitis kelaikan secara fisik dan analitis kelaikan secara ketentuan. Dua analitis yang lain yakni, analitis kelaikan secara keuangan dan analitis produktifitas yang optimal jarang diulas secara dalam. Seterusnya, pengamatan dan penilaian langsung di atas lapangan umumnya lebih menguasai jadi dasar dalam ambil keputusan apa property yang dipandang sudah penuhi persyaratan HBU atau mungkin tidak. Simpelnya, jikamana property yang dipandang ialah sebuah ruko dan property yang banyak berdiri disekitaran property yang dipandang ialah ruko, karena itu nyaris ditegaskan penilai akan ambil ringkasan jika ruko ialah HBU dari teritori itu.

Dari rincian di atas bisa diambil kesimpulan jika analitis HBU sebagai ulasan yang bisa disebutkan wajib di dalam management asset real properti, baik pada hal optimasi asset atau penilaian asset. Analitis HBU mencakup empat hal dasar yakni, analitis kelaikan secara fisik (physically feasible), analitis kelaikan secara ketentuan (legally permissible), analitis kelaikan secara keuangan (financially feasible), dan analitis keproduktifan yang optimal (maksimally productive). Wajarnya, analitis HBU dalam kerangka optimasi asset dikerjakan lebih detil dibanding dalam kerangka penilaian asset.